Převod družstevního bytu – kompletní rádce

Přidal janapk, dne 14. 05. 2016, 0x

Pokud se poohlížíte po bydlení, máte dvě možnosti, jak získat byt. Buď si koupíte byt do osobního vlastnictví, nebo získáte nájem družstevního bytu převodem družstevního podílu. Tento článek se věnuje převodu družstevního podílu a nabízí ucelený pohled na celou problematiku.

Na začátek se podíváme na trochu aktuálně platné legislativy:

Od 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, neboli “zákon o korporacích”. V něm se upravuje problematika převodu členského podílu v bytovém družstvu podrobněji než v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který byl účinný do 31. 12. 2013.

Zákon o korporacích oproti obchodnímu zákoníku převod členských práv a povinností označuje jednotně jako „převod družstevního podílu“.

Jak se na převod družstevního podílu dívá aktuální zákon

Není nutné rozebírat celý zákon o korporacích, pro naši potřebu jsou důležité tři okolnosti, které v předchozím zákoně nebyly. Tyto změny jasně a jednoznačně určují:

- Převoditelnost družstevního podílu v bytovém družstvu nelze jakkoli omezit.

- Převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

- Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, a to včetně všech práv a povinností s tím spojených a včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a všech dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem.

Z toho vyplývá, že na rozdíl od dříve ustáleného závěru Nejvyššího soudu, že nájem družstevního bytu nepřechází na nabyvatele členství společně s převodem členství automaticky, je tento nárok naopak v novém zákoně zakotven.

Jak převést družstevní podíl

Jste majitelem družstevního podílu a chcete převést členství v družstvu, podíl na domě a nájem bytu na druhou osobu?

Jestliže je tato osoba někdo z blízkých příbuzných, to znamená, že je vaším dítětem, rodičem nebo sourozencem, můžete mu družstevní podíl darovat. Darovací daň je nulová a platí se jen poplatek za členství v družstvu pro zmíněnou osobu, ten se řídí sazebníkem družstva. Mechanika převodu je pak popsána stanovami družstva, je proto vhodné je před převodem pečlivě pročíst a postupovat podle nich. Stanovy musí mít každý člen k dispozici buď v kanceláři družstva nebo na webových stránkách. V zásadě ale platí, že převod nepodléhá žádnému schvalování. Stačí jen sepsat dohodu o převodu družstevního podílu a družstvu doručit písemné oznámení, že takováto dohoda byla uzavřena.

Pokud chcete převést družstevní podíl za úplatu, je postup stejný, jen si s kupujícím, kromě dohody o převodu družstevního podílu sepíšete smlouvu o finančním vyrovnání za předmětný podíl a právo nájmu družstevního bytu. Tuto smlouvu nemusíte nikde předkládat, slouží jen pro vaše potřeby.

Při převodu družstevního bytu nepotřebujete znalecký posudek a neplatíte daň z převodu nemovitostí. Je to proto, že majitelem nemovitosti stále zůstává bytové družstvo, které jediné je zapsáno v listu vlastnictví na katastrálním úřadě. Poplatek za převod ale může požadovat bytové družstvo a to ve výši, jaká je určena ceníkem konkrétního družstva. Maximální výše poplatků není stanovena žádným právním předpisem, musí být ale schválena členskou schůzí.

Převod družstevního bytu z pohledu kupujícího

Jestli jste se rozhodli za úplatu získat družstevní podíl a s ním spojený nájem bytu, potřebujete vědět několik informací.

- Před samotným převodem se seznamte se stanovami družstva. Je to norma závazná pro všechny členy družstva a je v nich vysvětleno i jak postupovat při samotném převodu.

- Nesepisujete kupní smlouvu, ale dohodu o převodu družstevního podílu. Obvykle stačí jen vyplnit formulář konkrétního družstva.

- Pamatujte, že s nájmem družstevního bytu dochází i k převodu všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním bytu, na nabyvatele. Z důvodu ochrany zájmů bytového družstva pak převodce ručí za veškeré dluhy, které jsou s družstevním podílem spojeny.

- Trvejte na uzavření smlouvy o finančním vyrovnání za úplatný převod tohoto podílu, kde budou vymezeny podmínky pro úhradu finančních prostředků a jejich převod převodci.

- Pro obě strany je bezpečnější využít právní úschovy finančních prostředků. V takovém případě nezapomeňte na smlouvu o úschově finančních prostředků, uzavřenou mezi nabyvatelem/plátcem, převodcem/příjemcem a schovatelem.

- Družstevní byty zůstávají majetkem družstva, z toho důvodu si na pořízení bytu nemůžete vzít hypotéku. Přesto existují možnosti, jak financovat koupi družstevního bytu. Tyto by vám měl umět vysvětlit každý dobrý finanční poradce.